Обстоятельства, при которых даже суд не поможет избавиться от квартирантов

Однозначно, если у человека в собственности несколько квартир, то многие стремятся заработать посредством сдачи в аренду. Но на деле оказывается не все так просто, как кажется. И речь не идет о трудностях поиска добросовестных арендаторов. Собственник, разрешая жить на своей жилплощади посторонним людям, отвечает перед соседями, УК и пр.

Выселение квартирантов через суд

Сохранность квартиры – особый вопрос, поскольку несет ответственность исключительно собственник, а гарантий того, что арендаторы в полной мере возместят убытки, нет.

Поэтому нередко бывает так, что мирное заключение договора заканчивается скандалом, выселением в принудительном порядке. И тут появляется еще одна загвоздка – собственник связан договором, и просто так выселить своего жильца не имеет права. Порой, даже суд не помогает.

Рассмотрим, когда собственнику придется смириться с жильцами, и даже суд не поможет выселить в принудительном порядке.

Пролонгация договора

Это очень важный пункт в договоре. Он подразумевает тот момент, когда срок действия соглашение нивелируется, и владелец недвижимости может требовать выселения жильцов со своей жилой площади.

Установили железную дверь в тамбуре? Узнайте, что вам за это может быть

Договор аренды квартиры, дома может быть двух видов в зависимости от сроков:

до 12 месяцев (краткосрочное соглашение);
от 1 до 5 лет (долгосрочный договор).

Законодательством не предусмотрено заключение договора без сроков, поэтому если в договоре сроки аренды не указаны, то применяют максимальный срок, который составляет 5 лет.

Краткосрочный договор аренды – более безопасный вариант для собственника, поскольку в долгосрочном соглашении предусмотрен особый регламент прекращения.

Особенности долгосрочного договора найма:

Не менее чем за 90 дней до истечения срока владелец квартиры должен предупредить арендаторов о том, что договор продлевать не желает, и не будет сдавать квартиру кому-либо в течение 12 месяцев.
Если собственник жилья своевременно не предупредил своего жильца, а последний не отказался от договора, то пролонгация считается автоматической. Условия аналогичны, срок такой же.

Получается, что собственник не сможет выселить квартирантов в течение срока действия нового договора.

Если собственник сказал нанимателю, что договор продлевать не хочет, сдавать квартиру никому не будет, а сам в течение следующих 12 месяцев сдал квартиру, то арендатор имеет право обратиться в суд и требовать принудительного перезаключения договора с возмещением всех убытков.

Автоматическая пролонгация на фоне краткосрочного договора найма возможна только в той ситуации, когда это прописано в самом соглашении. Поэтому надо внимательно составлять договор, чтобы не пропустить данный пункт.

Заверение нотариальной доверенности стоит 200 руб. Не дайте себя обмануть

Расторжение договора раньше срока

Квартирантов можно выселить только при досрочном расторжении договора, а это можно сделать исключительно по решению суда. Для этого надо доказать, что:

Арендаторы не выполняют свои обязательства, не вносят арендную плату в установленный срок либо уже имеется задолженность за полгода.
Арендаторы разрушают, портят жилье, используют не в соответствии с целевым назначением, регулярно нарушают интересы соседей.

Без судебного решения выселить жильцов не получится. Исключение – когда в договоре прописаны основании, с помощью которых собственник может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке без судебного решения.

Поэтому при составлении договора рекомендуется уделить особое внимание основаниям, которые помогут досрочно расторгнуть соглашение.

Законодательством РФ запрещено досрочно расторгать договор найма, если сменился владелец либо наниматель (в последней ситуации арендатором становятся солидарно проживающие граждане, которых ранее указали в договоре).

Судебное решение в пользу жильца

Если владелец недвижимости обратился в суд и потребовал расторжения договора, поскольку арендатор разрушает его жилье, своевременно не платит аренду, нарушает интересы соседей и пр., то суд не всегда становится на сторону собственника. Он может дать срок на «исправление» и отсрочить выселение до 12 месяцев. Это правило действует только в отношении долгосрочного договора.

Сдавая квартиру в аренду, лучше составлять краткосрочный договор (до 12 месяцев), без автоматического продления, а по завершению срока заключать новый договор.